Zniesienia współwłasności nieruchomości
Współwłasność nieruchomości może wynikać z różnych okoliczności, takich jak dziedziczenie, darowizna, zakup wspólny czy też małżeństwo. Chociaż współwłasność nieruchomości daje prawo do korzystania z jej części i podejmowania decyzji w sprawach dotyczących tej nieruchomości, to z czasem może pojawić się potrzeba jej zniesienia. Zniesienie współwłasności pozwala na podział nieruchomości lub jej sprzedaż, co umożliwia rozdzielenie praw współwłaścicieli. Proces ten może odbywać się w różnych formach – przed sądem lub u notariusza – w zależności od charakteru współwłasności oraz decyzji współwłaścicieli.
1. Czym jest współwłasność nieruchomości?
Współwłasność nieruchomości polega na tym, że kilka osób posiada prawa do tej samej nieruchomości w określonych częściach (np. 1/2, 1/3, 1/4 itp.). Współwłaściciele mają prawo do korzystania z nieruchomości i podejmowania decyzji w sprawach dotyczących jej użytkowania, jednak decyzje te powinny być podejmowane wspólnie. Współwłasność może dotyczyć różnych form nieruchomości, takich jak:
• Nieruchomości gruntowe,
• Lokale mieszkalne, w tym współwłasność w budynkach wielomieszkaniowych (np. mieszkania w spółdzielniach),
• Nieruchomości komercyjne.
Współwłasność może przybrać różne formy:
• Współwłasność ułamkowa – każdy z współwłaścicieli ma określoną część w nieruchomości, ale nieruchomość nie jest fizycznie podzielona.
• Współwłasność łączna (np. w przypadku małżeństw) – współwłaściciele traktowani są jako jeden podmiot, a nie indywidualne osoby.
2. Zniesienie współwłasności nieruchomości
Zniesienie współwłasności nieruchomości polega na podzieleniu wspólnej nieruchomości w taki sposób, aby każdy ze współwłaścicieli mógł rozporządzać swoją częścią lub – jeśli podział nieruchomości nie jest możliwy – sprzedaży nieruchomości i podziale uzyskanych środków. Zniesienie współwłasności może przebiegać na kilka sposobów, a decyzja o metodzie jest często zależna od zgody współwłaścicieli oraz charakteru nieruchomości.
2.1. Podział fizyczny nieruchomości
Podział fizyczny nieruchomości jest możliwy, gdy nieruchomość nadaje się do podziału. Przykładami mogą być działki budowlane, gdzie każdy ze współwłaścicieli otrzymuje odpowiednią część gruntu, która odpowiada jego udziałowi. Podział ten może odbywać się na podstawie decyzji sądowej lub umowy notarialnej. Na przykładzie Wrocławia podział fizyczny nieruchomości dotyczy również poniemieckich willi, które ówcześnie zamieszkiwane są przez kilka rodzin. Podział tych nieruchomości w sposób fizyczny, przez wzgląd na ich gabaryty, jest jak najbardziej możliwy. Ustala to m. in. biegły sądowy, który przygotowuje plany dokonania fizycznego podziału nieruchomości, z osobnym wejściem dla każdej z rodzin, a także osobnymi licznikami dla poszczególnych lokali, które mają powstać w wyniku fizycznego podziału nieruchomości.
2.2. Podział przez sprzedaż nieruchomości
Gdy podział fizyczny nieruchomości jest niemożliwy lub nieopłacalny (np. w przypadku małych lokali mieszkalnych lub nieruchomości o szczególnych cechach), współwłaściciele mogą zdecydować się na sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty zgodnie z proporcjonalnymi udziałami.
2.3. Przejęcie nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli
Czasami, w przypadku gdy współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia co do sposobu podziału nieruchomości, jeden ze współwłaścicieli może zaproponować przejęcie całej nieruchomości. W takim przypadku druga strona otrzymuje odpowiednią rekompensatę finansową, zgodną z wartością nieruchomości i udziałem współwłaściciela.
3. Procedura zniesienia współwłasności nieruchomości
Procedura zniesienia współwłasności nieruchomości może przebiegać różnymi drogami – zarówno sądowo, jak i notarialnie. Wybór odpowiedniej procedury zależy od zgody lub braku zgody między współwłaścicielami, jak również od charakteru nieruchomości.
3.1. Zniesienie współwłasności przez sąd
Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do sposobu podziału nieruchomości, najczęściej konieczne jest postępowanie sądowe. Sąd rozstrzyga, jak ma wyglądać podział nieruchomości, i w jaki sposób współwłaściciele mają się rozliczyć.
1. Wniosek o zniesienie współwłasności: Pierwszym krokiem jest złożenie do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości wniosku o zniesienie współwłasności. Wnioskodawca powinien wskazać, jaki sposób zniesienia współwłasności proponuje (podział fizyczny, sprzedaż nieruchomości itp.).
2. Rozprawa sądowa: Sąd wyznacza termin rozprawy, na której współwłaściciele przedstawiają swoje stanowiska i propozycje. Sąd może wskazać sposób podziału nieruchomości lub zarządzić sprzedaż nieruchomości.
3. Podział nieruchomości przez sąd: Sąd może zlecić podział nieruchomości, wyznaczyć biegłego rzeczoznawcę do oszacowania jej wartości lub przeprowadzić sprzedaż nieruchomości na licytacji.
4. Podział majątku: Po sprzedaży nieruchomości, uzyskana kwota jest dzielona pomiędzy współwłaścicieli zgodnie z ich udziałami w nieruchomości. Jeśli współwłaściciele dokonają fizycznego podziału, sąd może przeprowadzić odpowiednie postępowanie wykonawcze.
3.2. Zniesienie współwłasności u notariusza
Jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, mogą zdecydować się na przeprowadzenie tej procedury przed notariuszem. Jest to szybka i mniej kosztowna opcja, ponieważ nie wymaga postępowania sądowego.
1. Umowa zniesienia współwłasności: Współwłaściciele zawierają umowę notarialną, w której określają, jak ma zostać zniesiona współwłasność. Umowa ta może obejmować podział nieruchomości (w przypadku nieruchomości gruntowej) lub ustalenie, kto przejmuje całą nieruchomość i jak zostanie rozliczona reszta współwłaścicieli (np. przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej).
2. Notarialne przeniesienie własności: Jeśli nieruchomość jest przejmowana przez jednego z współwłaścicieli, notariusz sporządza odpowiednią umowę przeniesienia własności nieruchomości. Notariusz dokonuje także wprowadzenia zmian w księgach wieczystych.
3. Podział fizyczny nieruchomości: Jeśli współwłaściciele uzgodnią podział nieruchomości (np. działek, budynków), notariusz może sporządzić odpowiednią umowę i przekazać ją do wprowadzenia do ewidencji gruntów i budynków.
Korzyści ze współpracy z Kancelarią Radcy Prawnego
Procedura zniesienia współwłasności nieruchomości, zarówno sądowa, jak i notarialna, może być skomplikowana i wymagać staranności w zakresie zarówno aspektów prawnych, jak i proceduralnych. Współpraca z naszą kancelarią może przynieść wiele korzyści:
1. Profesjonalne doradztwo: Radca prawny pomoże określić najkorzystniejszą formę zniesienia współwłasności, doradzając, czy warto podjąć postępowanie sądowe, czy też wystarczy umowa notarialna.
2. Sporządzenie dokumentów: Kancelaria prawna pomoże w przygotowaniu odpowiednich dokumentów, w tym wniosku o zniesienie współwłasności, umowy notarialnej, umowy sprzedaży nieruchomości, czy wniosku o wpis do księgi wieczystej.
W przypadku konfliktu między współwłaścicielami, radca prawny może przejąć rolę mediatora, co pozwala uniknąć długotrwałych i kosztownych procesów sądowych.
1. Reprezentacja w sądzie: W przypadku konieczności postępowania sądowego, radca prawny reprezentuje swojego klienta, co zwiększa szanse na korzystne rozstrzygnięcie.
2. Oszczędność czasu i pieniędzy: Dzięki fachowej pomocy prawnej cały proces może zostać przeprowadzony szybciej, a ryzyko błędów, które mogą prowadzić do opóźnień lub kosztów, jest znacznie mniejsze.
Zniesienie współwłasności nieruchomości jest procesem, który może odbywać się na drodze sądowej lub notarialnej, w zależności od woli współwłaścicieli. Procedura sądowa jest konieczna, gdy nie ma zgody między współwłaścicielami co do sposobu podziału, natomiast w przypadku zgodnej woli możliwe jest przeprowadzenie podziału przed notariuszem. Współpraca z Kancelarią Radcy Prawnego zapewnia profesjonalne wsparcie, które może ułatwić i przyspieszyć cały proces, a także pomóc w rozwiązaniu ewentualnych konfliktów. Poszukujemy najkorzystniejszych rozwiązań dla naszych Klientów w zakresie sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości, jak i finansowania całej transakcji w przypadku przejęcia nieruchomości na wyłączną własność, dlatego też warto skorzystać z naszej pomocy.
Napisz do nas bądź skontaktuj się telefonicznie w celu umówienia na spotkanie w siedzibie kancelarii we Wrocławiu, bądź w formie on line.